从资产层面看，减值问题严重。2024年，公司计提信用及资产减值损失1.52亿元，占亏损总额70%以上，且这并非初次遭遇减值风暴，2020—2022年均有计提减值损失情况。其减值病灶集中在历史收购的“不良资产包”，像2013年收购桂圳投资置业65%股权，标的公司承诺条款未兑现，导致天之泰大厦长期空置，变成“负资产”。子公司经营状况也不佳，2024年半年报披露14家子公司和参股公司中11家亏损、4家净资产为负，年报中披露的5家子公司里3家亏损。此外，2024年桂林特大洪水使游客接待量同比下滑8%，景区修复成本激增，盈利资产创收能力被削弱。部分景区采用与当地机构关联方合作开发、门票收入按比例分成模式，因结算机制复杂，应收账款持续积压、账龄结构偏长，增加了坏账风险。2024年应收账款和票据账面价值5900万元，计提坏账准备2000万元，计提比例25.52%，其中3年以上占比达69%。而且，计提坏账准备时对不同欠款人区分对待，对于控股股东及最终控制人控制的事业单位款等款项只按3%计提，这一计提比例能否充分揭示风险值得商榷。
从运营模式和市场竞争角度而言，桂林旅游长期依赖门票经济。2018年10月1日起，公司下调多个景区票价，如漓江景区、银子岩景区、两江四湖景区等，降价幅度普遍在20%左右。疫情后，各地景区争相揽客，小规模旅行社退出市场，市场集中度向在线旅行社（OTA）以及大型旅行社集中，旅行社议价能力加强，对景区门票价格形成压力。同时，同在广西的阳朔、兴坪等新兴景区通过差异化体验分流客源，自由行游客占比提升，更加依赖团队游的桂林旅游面临更大门票压力。2024年，公司景区收入2.08亿元，同比下降16.5%；景区游客接待量同比下降11.5%，说明游客客单价下滑。
成本方面也存在刚性压力。2024年员工薪酬1.78亿元，占营收41%，员工人数从2020年的2331人下降到2024年的1821人。各类资产的折旧摊销也是固定成本，2024年公司投资性房地产计提折旧309万元、固定资产计提折旧3030万元、使用权资产计提折旧136万元、无形资产计提摊销977万元、长期待摊费用175万元，上述项目合计4600多万元，占营业收入10.6%。这种“收入弹性、成本刚性”的剪刀差在2024年桂林特大洪水影响下被放大。而且，桂林旅游长期依赖资源垄断，数字化改造滞后导致运营效率低下，总资产周转率0.19次，同比下降3.37%，资产僵化与成本固化形成恶性循环。
在战略决策和管理方面，也存在一些问题。在2013年前后的文旅投资热潮中，桂林旅游为追求规模效应盲目并购，未建立有效的投后管理机制，将“规模红利”变成了“减值陷阱”。管理层动荡也加剧了处置困境，原副总裁訚林违纪被查、新任高管缺乏行业经验等问题，使得资产盘活计划屡屡受阻，桂圳投资置业资产招租议案甚至遭遇董事质疑评估流程而险些流产。
